Un chemin sur le terrain du voisin : servitude ou simple tolérance ?

Une servitude de passage permet au propriétaire d'un terrain de passer sur un terrain voisin. Elle est attachée aux parcelles elles-mêmes : elle survit aux ventes et aux successions.

Elle peut résulter d'un titre (un acte notarié qui la prévoit), de la situation d'enclave (un terrain sans accès suffisant à la voie publique), d'une longue possession dans les conditions fixées par la loi, ou d'un aménagement réalisé par un ancien propriétaire unique des deux terrains.

Passer pendant longtemps ne crée pas, à soi seul, un droit. Les actes de pure tolérance, accomplis avec la permission ou la bienveillance du propriétaire, ne permettent pas d'acquérir une servitude.

Toute la question est donc de qualifier l'usage : le voisin passait-il parce qu'on le laissait faire, ou parce qu'il estimait exercer un droit, au vu et au su de tous ? Le droit des biens a été modernisé dans le nouveau Code civil en 2021, mais cette distinction reste centrale.

Avant toute démarche, il faut reconstituer l'histoire des deux terrains. C'est souvent là que se trouve la réponse.

Lorsque la servitude est établie, son titulaire peut obtenir le rétablissement du passage, au besoin devant le juge de paix et, en cas d'urgence, par une procédure rapide. Si le terrain est réellement enclavé, un passage peut être réclamé même sans titre, moyennant indemnité.

Lorsqu'il s'agit d'une tolérance, le propriétaire peut y mettre fin. Une négociation reste alors possible, et une convention de passage bien rédigée règle la question pour l'avenir.